Що буде із землею мелітопольців в окупації та які сюрпризи підготували власникам із російськими паспортами
Новий закон Запорізької області про нерухомість не лише визнає права українців на земельні ділянки, що належали їм до окупації. Водночас документ визначає, яку землю окупаційна влада вважає своєю, дозволяє безкоштовно передавати частину ділянок у приватну власність і дає головам місцевих адміністрацій право змінювати дозволене використання землі без публічних слухань.
Ці норми з'явилися в момент, коли на окупованій частині Запорізької області вже формують сотні гектарів землі для безкоштовної передачі пільговикам, насамперед учасникам так званої «СВО» та членам їхніх сімей. Причому тепер для них хочуть виділяти не просто вільні ділянки, а землю, забезпечену дорогами та комунікаціями.
Продовжуємо розбирати закон №164 «Про особливості регулювання майнових і земельних відносин на території Запорізької області», підписаний Балицьким 15 вересня 2026 року.
Усе, що не є приватною землею, оголосили власністю «Запорізької області»
Одна з найважливіших норм міститься практично на самому початку закону.
Стаття 2 визначає, що державна та муніципальна власність має перейти відповідно у федеральну, регіональну або муніципальну власність за російським законодавством. Українська комунальна власність територіальних громад також перетворюється на російську державну або муніципальну.
Але далі йде значно ширше формулювання:
«Усі землі, крім земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, а також земель і земельних ділянок, щодо яких відповідно до законодавства Російської Федерації та інших нормативних правових актів Російської Федерації виникає право федеральної власності або муніципальної власності, визнаються власністю Запорізької області».
Тобто окупаційна влада фактично оголошує своєю власністю величезний земельний фонд, який за російською системою не належить до вже існуючої приватної, федеральної або муніципальної власності.
А що буде із землею українців
На перший погляд тут усе має бути просто. У наступній, третій статті закону прямо записано, що право власності на земельні ділянки, яке виникло до 24 лютого 2022 року, зберігається. Причому норма поширюється зокрема й на іноземних громадян.
Але визнання права власності та його реєстрація у створеній Росією системі — не одне й те саме.
Українцю, чиї права на землю виникли до окупації, необхідно провести їх через російську систему реєстрації. Для цього доводиться підтверджувати українські правовстановлюючі документи, виконувати вимоги до їх оформлення та перекладу, а у передбачених російськими указами випадках - отримувати спеціальний дозвіл на реєстрацію майна громадян так званих «недружніх держав».
На практиці все впирається в наявність російського паспорта. Після того, як були заборонені довіреності, видані в російських посольствах за кордоном, будь-яке оформлення нерухомості вимагає особистої присутності власника на окупованих територіях.
З 1 січня 2026 року в окупаційних МФЦ перестали приймати офіційні документи українською мовою без виконання додаткових вимог. А сама процедура реєстрації землі залишається складною: мешканці Мелітополя раніше розповідали, що оформлення ділянок затягується на місяці.
Безкоштовно — ще не означає автоматично
Окремий блок закону присвячений землі, яка перебуває в державній або муніципальній власності та може безкоштовно перейти у приватні руки.
Наприклад, до 1 січня 2028 року за певних умов безкоштовно можуть надаватися садові та городні ділянки. Закон передбачає таку можливість і для землі під житловими будинками, якою громадяни користувалися до російської анексії.
Але тут важливе саме формулювання документа. У статті 4 неодноразово використовується конструкція «може бути надана у власність безкоштовно».
Тобто в цих випадках йдеться не про автоматичне виникнення права власності. Закон допускає безкоштовну передачу землі за виконання встановлених умов, перелік яких не повідомляється.
В інших положеннях документа прямо зазначено, що заяви про надання державних або муніципальних ділянок розглядає виконавчий орган у сфері земельних відносин або уповноважений орган місцевого самоврядування.
Водночас у статті 6 є і принципово інше формулювання. Громадяни, яким ділянки раніше надавалися на інших речових правах для індивідуального житлового будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, будівництва гаражів та низки інших власних потреб, за дотримання передбачених законом обмежень «визнаються власниками таких земельних ділянок».
Таким чином, новий закон одночасно закріплює раніше набуті права і створює механізми появи нових приватних власників на землі, яку Росія вважає державною або муніципальною.
Паралельно землю роздають учасникам «СВО»
Саме тут новий закон перетинається з іншим процесом, який уже триває на окупованій Мелітопольщині.
Ще 8 липня 2026 року окупаційна влада ухвалила окремий закон №157 про безкоштовне надання землі учасникам так званої «СВО» та членам їхніх сімей. Для них передбачена можливість отримати ділянку під індивідуальне житлове будівництво, особисте підсобне господарство або садівництво.
ТРК Мелитополь повідомляла, що для пільговиків на окупованій частині Запорізької області підібрали 219,6 га землі у семи населених пунктах.
Причому претендувати на такі ділянки можуть не лише місцеві жителі. До програми включили й російських військовослужбовців, які брали участь у війні на території окупованої Запорізької області та підпадають під встановлені законом умови.
До осені справа дійшла вже до конкретних ділянок. Ми публікували адреси десятків сформованих ділянок у Мелітополі, Кирилівці та населених пунктах Мелітопольського району.
Особливо показова Кирилівка. Серед сформованих там ділянок є земля безпосередньо в курортній зоні - на Федотовій косі та косі Пересип.
Учасникам «СВО» хочуть давати землю вже з дорогами та комунікаціями
Тепер вимоги до землі, призначеної для пільговиків, збираються додатково змінити.
Так звана прокуратура Запорізької області готує законопроєкт, який має вирішити проблему виділення ділянок під будівництво без необхідної інфраструктури. Ініціативу розглянули на засіданні консультативної ради під керівництвом окупаційного прокурора Кирила Осипчука.
Як визнають самі російські структури, проблема вже виникла на практиці: пільговики отримують право на землю під будівництво, однак запропоновані їм ділянки можуть не мати доріг та інженерних мереж.
Серед категорій, яких стосується ініціатива, названі учасники «СВО» та члени їхніх сімей, люди з інвалідністю і пенсіонери. Підготовлений нормативний акт прокуратура збирається направити до окупаційних Законодавчих зборів.
Якщо запропоновані зміни будуть ухвалені, для безкоштовної роздачі під будівництво потрібно буде підбирати вже не просто вільну землю, а ділянки з необхідною інфраструктурою.
Це суттєво звужує коло придатних територій і підвищує значення землі в населених пунктах та поруч з існуючою забудовою, де вже є дороги та інженерні мережі або є можливість їх підключення.
Призначення землі дозволили змінювати без жителів
На цьому тлі особливого значення набуває ще одна норма закону №164.
Документ спочатку визнає види дозволеного використання землі, які були зазначені в правовстановлюючих документах, що існували до російської анексії.
Однак до появи повноцінних містобудівних регламентів закон дозволяє змінити основні, умовно дозволені та допоміжні види використання ділянки рішенням голови місцевої адміністрації.
Причому окремо зазначено, що зробити це можна:
«без проведення публічних слухань і громадських обговорень».
Це одна з найсуттєвіших норм нового документа. Йдеться вже не просто про технічну перереєстрацію старих українських документів. Вид дозволеного використання визначає, для яких цілей може використовуватися конкретна ділянка.
До затвердження повноцінних містобудівних правил рішення про зміну цього параметра фактично передається голові місцевої адміністрації, а процедура публічного обговорення з жителями для таких змін не потрібна.
Для Мелітополя й особливо Кирилівки це може мати цілком практичні наслідки. Призначення будь-якої ділянки можуть змінити без погодження з власником.
При цьому закон №164 встановлює і розміри новоутворених ділянок із державної та муніципальної землі: під індивідуальне житлове будівництво в місті - до 10 соток, у сільських населених пунктах - до 25 соток.
Але окремий і ще масштабніший блок нового закону стосується сільськогосподарської землі. Окупаційна влада встановила нові правила для земельних паїв, українських сертифікатів, оренди, емфітевзису (право довгостроково користуватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) та виділення ділянок зі спільної власності. Причому значну частину цих прав необхідно переоформити за російським законодавством до 1 січня 2028 року.